Viele Eltern möchten ihre Kinder noch zu Lebzeiten etwas weitergeben: Nicht selten das eigene Haus oder einer anderen Immobilie. Schließlich hat man hart gearbeitet, viel aufgebaut und möchte, dass die Familie davon profitiert. Doch was, wenn Sie Ihre Immobilie schenken möchten, aber trotzdem weiterhin darin wohnen oder die Miete einnehmen wollen? Genau hier kommt das Nießbrauchrecht ins Spiel.
Mit dem Nießbrauch behalten Sie als Schenkende oder Schenkender das volle Nutzungsrecht Ihrer Immobilie, obwohl Sie rechtlich gesehen nicht mehr Eigentümer sind. Das bedeutet: Sie dürfen das Haus selbst bewohnen, vermieten oder verpachten, ganz wie es zu Ihrem Leben passt. Und das Beste: Der Wert des Nießbrauchs wird steuerlich berücksichtigt und kann die Schenkungsteuer senken.
In diesem Ratgeber zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie Nießbrauch funktioniert, worauf Sie achten sollten und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind. Verständlich, alltagsnah und mit vielen hilfreichen Fakten.
Mit einem Nießbrauch verschenken Sie Ihr Haus, aber nicht Ihre Freiheit. Sie können Ihre Immobilie weiter bewohnen oder vermieten, behalten die volle Kontrolle und senken gleichzeitig die Schenkungsteuer spürbar. Eine Nießbrauch Immobilie ist damit der smarte Weg, Vermögen frühzeitig und steueroptimiert weiterzugeben, ohne auf Sicherheit, Einnahmen oder Unabhängigkeit zu verzichten.
Über die Autorin
Dr. Esther Kindler ist auf Erb- und Stiftungsrecht spezialisiert und berät Unternehmerfamilien, Privatpersonen und gemeinnützige Organisationen bei der Vermögensnachfolge, Stiftungsgründung, Nießbrauchsgestaltung und Testamentsvollstreckung. Sie verfolgt einen ganzheitlichen Ansatz, der steuerliche, familiäre und menschliche Aspekte gleichermaßen einbezieht. Als erfahrene Prozessanwältin vertritt Dr. Esther Kindler Mandanten zudem in erb- und zivilrechtlichen Streitigkeiten vor Gericht.
Sie möchten Ihr Haus verschenken, aber trotzdem noch darin wohnen oder es vermieten? Dann sind Sie beim Thema Nießbrauch genau richtig. Doch was steckt eigentlich hinter diesem juristisch klingenden Begriff und worin unterscheidet sich das Nießbrauchsrecht vom Wohnrecht?
Nießbrauch bedeutet, dass Sie zwar nicht mehr Eigentümer der Immobilie sind, sie aber weiterhin nutzen dürfen, und zwar in vollem Umfang.
Ob selbst darin wohnen, die Wohnung vermieten oder Erträge aus einem Grundstück ziehen: Als Nießbraucher oder Nießbrauchsberechtigte genießen Sie weitreichende Rechte. Dabei wird das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen und zwar in Abteilung II: dort, wo auch Belastungen wie Wegerechte oder Wohnrechte vermerkt sind.
Wichtig: Der Nießbrauch ist ein höchstpersönliches Recht. Es endet in der Regel mit Ihrem Tod und kann nicht vererbt oder verkauft werden.
Der entscheidende Unterschied liegt in der Nutzung: Ein Wohnrecht erlaubt nur das Bewohnen der Immobilie: Vermietung und Verpachtung sind ausgeschlossen. Das Nießbrauchsrecht hingegen umfasst genau diese Möglichkeiten. Es ist also deutlich flexibler. Gerade, wenn Sie die Immobilie nicht mehr selbst nutzen können oder möchten, sondern lieber regelmäßige Mieteinnahmen erzielen wollen.
Vielleicht haben Sie sich schon gefragt: Wie genau läuft das eigentlich ab, wenn ich mein Haus oder meine Wohnung verschenken will, aber trotzdem noch darin leben oder daraus Einnahmen erzielen möchte? Die Antwort: mit einem gut durchdachten Nießbrauchmodell. Besonders beliebt ist dabei der sogenannte Vorbehaltsnießbrauch. Was das bedeutet und wie Sie diesen Weg praktisch umsetzen, erfahren Sie hier.
Beim Vorbehaltsnießbrauch übertragen Sie Ihre Immobilie – zum Beispiel an Ihre Kinder – noch zu Lebzeiten, behalten sich aber das Nutzungsrecht vor. Als Nießbrauchgeber können Sie das Objekt weiterhin selbst nutzen oder vermieten. Das gibt Ihnen finanzielle Sicherheit und macht steuerlich einiges her: Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird nämlich vom Wert der Immobilie abgezogen, wodurch die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer sinken kann.
Für die Übertragung der Immobilie schließen Sie einen Überlassungs- oder Schenkungsvertrag, der notariell beurkundet werden muss. Darin wird neben dem Nießbrauchsvorbehalt genau geregelt, wer was darf und wer welche Pflichten übernimmt. Sinnvoll sind auch sog. Rückfallklauseln, um sich für unerwartete Lebenssituationen abzusichern.
Wichtig: Der Nießbrauch an einer Immobilie muss – anders als etwa bei beweglichen Sachen oder Rechten- ins Grundbuch eingetragen werden (Abteilung II), damit das Recht rechtlich wirksam und geschützt ist.
Achten Sie darauf, dass auch Sonderfälle geregelt sind: zum Beispiel was passiert, wenn Sie ausziehen, das Haus verkauft wird oder der neue Eigentümer selbst einziehen möchte. Ein erfahrener Rechtsanwalt oder Steuerberater kann Sie bei der Gestaltung optimal unterstützen.
Vor allem für Eltern, die ihren Kindern frühzeitig etwas Gutes tun wollen, aber dennoch abgesichert bleiben möchten. Eine ideale Lösung, um Werte innerhalb der Familie clever weiterzugeben.
Mit dem Nießbrauch sichern Sie sich nicht nur ein umfassendes Nutzungsrecht an Ihrer Immobilie, Sie übernehmen damit auch bestimmte Pflichten. Damit Sie wissen, was genau auf Sie zukommt, lohnt sich ein genauer Blick auf die Rollenverteilung zwischen Nießbraucher und neuer Eigentümerin oder neuem Eigentümer.
Als Nießbraucher dürfen Sie die Immobilie so nutzen, als ob sie Ihnen noch gehört.
Das heißt konkret:
Auch eine Teilnutzung ist möglich: Sie könnten zum Beispiel in einer Wohnung im Erdgeschoss wohnen und den Rest vermieten. Das stellt dann eine Nutzungsüberlassung dar, nicht eine Übertragung des Rechts selbst. Das dingliche Nießbrauchsrecht bleibt beim Berechtigten und der Dritte (z. B. Mieter, Pächter) hat nur ein abgeleitetes Recht.
Wichtig ist nur: Der Nießbrauchberechtigte darf die Nutzung nicht ohne Zustimmung des Eigentümers auf Dritte übertragen. Mit Zustimmung sind Vermietung, Verpachtung oder Gebrauchsüberlassung erlaubt. Im Zweifel kann man im Bestellungsvertrag des Nießbrauchs konkret regeln, was erlaubt ist und was nicht.
Mit dem Recht kommen auch Pflichten:
♻️ Sie tragen die laufenden Kosten für Instandhaltung, kleinere Reparaturen und den laufenden Betrieb (z. B. Müllabfuhr, Strom im Treppenhaus, Versicherungen).
🚧 Große Sanierungen – etwa ein neues Dach – liegen vorbehaltlich einer anderslautenden Regelung hingegen beim Eigentümer der Immobilie.
💸 Auch für die Steuern aus Vermietungserträgen sind Sie selbst verantwortlich. Der Nießbrauch wirkt sich also nicht nur auf das Nutzungsrecht, sondern auch auf die steuerliche Seite aus. Das gilt auch für die Abschreibung (AfA) und die Werbungskosten.
Schenken Sie als Eltern Ihr Haus an Ihr Kind, behalten aber den Nießbrauch, so versteuern Sie die Mieteinnahmen und können die Werbungskosten abziehen. Ihr Kind als Eigentümer hat durch den Nießbrauch kein Nutzungsrecht, hat aber auch keine Einkünfte, dafür aber regelmäßig als Eigentümer die AfA.
💡 Experten-Tipp💡:
Alternativ kann der Nießbraucher die wesentliche Substanzverantwortung tragen (z. B. Instandhaltung, Risiko von Wertveränderungen, Erbbau-Niveau ähnlich). In diesem Fall kann er als wirtschaftlicher Eigentümer angesehen werden. In diesem seltenen Fall darf der Nießbraucher auch die AfA geltend machen.
Die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer kann das Grundstück zwar nicht nutzen, ist aber in allen Eigentumsfragen nach außen hin verantwortlich – zum Beispiel gegenüber Behörden oder beim Verkauf. Das Recht des Nießbrauchs bleibt allerdings bestehen und ist durch die Eintragung im Grundbuch gesichert –das ist auch gut so.
Eine Immobilie zu verschenken, klingt erst einmal großzügig, kann aber auch steuerlich interessant sein. Denn beim Nießbrauch zählt nicht nur die gute Tat, sondern auch der Wert des Nießbrauchs. Und der spielt bei der Schenkungsteuer eine zentrale Rolle. Wie genau das funktioniert? Das schauen wir uns jetzt gemeinsam an.
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit Vorbehaltsnießbrauch verschenken, wird die Immobilie zwar übertragen, aber der tatsächliche Wert der Immobilie für die Steuerberechnung reduziert sich. Warum? Ganz einfach: Weil Sie als Nießbrauchgeber das Objekt weiterhin nutzen dürfen, ist es für den oder die Beschenkten zunächst weniger „wertvoll“.
Das Finanzamt zieht daher den Kapitalwert des Nießbrauchs vom Gesamtwert ab. Die Höhe dieses Wertes hängt von verschiedenen Faktoren ab: zum Beispiel von den möglichen Mieteinnahmen und vom Alter des Nießbrauchers.
In unserem Artikel über Nießbrauch und Wertpapiere finden Sie einige Rechenbeispiele, die den steuerlichen Effekt in der Praxis zeigen.
Kinder haben bei Schenkungen von ihren Eltern einen steuerlichen Freibetrag von 400.000 € je Elternteil. Dieser gilt auch bei Übertragungen von Immobilien. Ehepartner dürfen sich sogar über 500.000 € freuen. Der Clou: Diese Freibeträge gelten alle zehn Jahre neu. Durch den reduzierten Immobilienwert dank Nießbrauch lassen sich also Übertragungen oft komplett steuerfrei gestalten oder zumindest mit spürbarer Steuerersparnis.
Ein Steuerberater kann für Sie berechnen, wie hoch der Vorteil beim Nießbrauch im konkreten Fall ausfällt. Vor allem bei wertvollen Häusern oder größeren Grundstücken lohnt es sich, die Zahlen auf den Tisch zu legen und zwar bevor der Notar den Vertrag aufsetzt. Denn: Gut geplant ist halb gespart.
Außerdem kann es sich für Sie lohnen, die Option einer Familiengesellschaft in Kombination mit Nießbrauch checken lassen. Was das steuerlich bedeuten kann, erklären wir hier. Und weitere Details zu den Vorteilen einer Familiengesellschaft finden Sie hier.
Vermögen schon zu Lebzeiten zu übertragen kann klug und herzlich sein – doch was ist eigentlich mit den Erben, die später noch Ansprüche geltend machen könnten? Gerade wenn es um den Pflichtteil geht, kann der Nießbrauch bei einer Immobilie eine Rolle spielen. Deshalb lohnt es sich, diesen Punkt nicht zu übersehen – vor allem dann, wenn Sie mehrere Kinder oder Angehörige mit Pflichtteilsanspruch haben.
Wer enterbt wird, kann den Pflichtteil verlangen und ggf. einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen. Dabei werden Schenkungen des Erblassers innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Erbfall berücksichtigt und ergänzen den Pflichtteilsanspruch.
Es gilt jedoch das „Abschmelzungsmodell“, d.h. jedes Jahr werden 10 % des Wertes der Schenkung berücksichtigt. Je länger die Schenkung also zurückliegt, desto weniger fällt sie zugunsten des Pflichtteilsberechtigten ins Gewicht.
Eine Schenkung wird jedoch steuer- und pflichtteilsrechtlich nur dann als vollständig weggegeben gewertet, wenn der Schenker keinen wirtschaftlichen Nutzen mehr hat. Beim Vorbehaltsnießbrauch haben Sie als Schenker aber das volle Nutzungsrecht (Mieteinnahmen, Wohnrecht, Fruchtziehung) und damit faktisch den wesentlichen Vermögenswert.
Die Folge ist, dass die Schenkung nicht als „vollzogen“ betrachtet wird und die 10-Jahresfrist für die Pflichtteilsergänzung nicht zu laufen beginnt, solange der Nießbrauch besteht.
Pflichtteilsberechtigte können die Schenkung daher zeitlich unbegrenzt (also auch nach 15 oder 20 Jahren) für die Berechnung heranziehen. Das bedeutet: Der gesamte Wert der Immobilie fließt im Todesfall weiterhin in die Pflichtteilsquote ein.
Damit es später keinen Ärger in der Familie gibt, ist es ratsam, offen über Vermögen zu sprechen und geplante Schenkungen und/oder Nießbrauch frühzeitig zu thematisieren. Ein erfahrener Rechtsanwalt kann helfen, die richtige Regelung zu finden, die alle Seiten berücksichtigt – auch die Pflichten gegenüber anderen Erben. Transparenz zahlt sich meistens aus – emotional und rechtlich.
Sie möchten Ihr Eigenheim an die nächste Generation weitergeben, aber trotzdem nicht auf Ihr gewohntes Zuhause oder regelmäßige Einnahmen verzichten? Dann bringt das Nießbrauchsrecht gleich mehrere handfeste Vorteile für Sie mit. Es sichert Ihre Lebensqualität, schafft steuerliche Spielräume und bewahrt Ihre Unabhängigkeit. Auch wenn Sie längst nicht mehr als Eigentümerin oder Eigentümer im Grundbuch stehen.
Dank Nießbrauch können Sie Ihre Immobilie weiterhin ganz nach Ihren Vorstellungen nutzen. Ob Sie selbst darin wohnen oder das Haus vermieten und die Miete einnehmen, Sie bleiben wirtschaftlich abgesichert. Das ist besonders wichtig, wenn die Schenkenden noch keine Immobilienverrentung möchten, aber trotzdem frühzeitig Werte übertragen wollen.
Der Wert des Nießbrauchs wird steuerlich vom Wert der Immobilie abgezogen. Das senkt die Schenkungsteuer für Ihre Kinder und hilft, die Freibeträge optimal zu nutzen. So bleibt mehr Vermögen in der Familie.
📍 Die Ausgangslage:
Hans (55) und Marie L. (50) möchten ihr Einfamilienhaus im Wert von 1,5 Mio. € an ihre Tochter Lisa L. (23) übertragen – unter Vorbehalt des Nießbrauchs. Sie wollen also weiterhin darin wohnen.
🧮 Die Berechnung:
1️⃣ Ausgangswert:
Verkehrswert der Immobilie: 1.500.000 €
2️⃣ Jahreswert des Nießbrauchs
Für die steuerliche Berechnung geht das Finanzamt von einer fiktiven Jahresmiete aus. Angenommen, die Immobilie könnte für 3.000 € im Monat vermietet werden:
3.000 € × 12 Monate = 36.000 € Jahreswert
3️⃣ Kapitalwert des Nießbrauchs (gemeinsam)
Da Hans und Marie den Nießbrauch gemeinsam behalten, wird der Wert nach dem länger lebenden Nießbrauchsberechtigten berechnet – in diesem Fall also nach dem Alter der jüngeren Person (Marie, 50 Jahre).
Laut Bewertungsgesetz (§ 14 BewG, Zinssatz 5,5 %) ergibt sich bei einem Alter von 50 Jahren ein Vervielfältiger von ca. 12,8.
👉 Kapitalwert = 36.000 € × 12,8 = 460.800 €
4️⃣ Steuerlich relevanter Schenkungswert
Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen:
1.500.000 € – 460.800 € = 1.039.200 €
Das ist der steuerlich anzusetzende Wert der Schenkung.
5️⃣ Freibeträge und Steuerersparnis
Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 €, also zusammen 800.000 €.
1.039.200 € – 800.000 € = 239.200 € steuerpflichtiger Restwert
Nach Steuerklasse I beträgt die Schenkungsteuer rund 11 %, also etwa 26.300 €.
➡️ Ohne Nießbrauch wäre die Schenkungsteuer auf den vollen Immobilienwert fällig geworden – rund 70.000 €.
Der gemeinsame Nießbrauch führt also zu einer Steuerersparnis von über 40.000 €.
Zwar sind Sie nach der Übertragung nicht mehr Eigentümer im rechtlichen Sinne, aber Sie behalten dank des Nießbrauchs ein starkes Recht an der Immobilie. In vielen Fällen gibt das gerade älteren Personen ein gutes Gefühl und den Beschenkten klare Regeln an die Hand.
Win-win für alle Beteiligten!
So praktisch und vorteilhaft der Nießbrauch auch ist, ganz ohne Haken kommt das Ganze nicht aus. Deshalb ist es wichtig, dass Sie sich vor der Übertragung Ihrer Immobilie auch mit den möglichen Nachteilen beschäftigen.
Zunächst einmal gilt: Sie geben das Eigentum vollständig ab. Das bedeutet, dass Sie als Nießbraucher zwar ein starkes Nutzungsrecht haben, aber der Nießbrauch selbst als höchstpersönliches Recht grundsätzlich nicht übertragen oder veräußert werden kann.
Soll die Immobilie später einmal veräußert werden, obliegt dies dem neuen Eigentümer. Bei einem Verkauf kann der Nießbrauch (also das Nutzungsrecht) allerdings nicht einfach mitverkauft oder übertragen werden.
Damit der Verkauf trotzdem möglich ist, wird der Nießbrauch „abgelöst“, also in Geld umgerechnet (kapitalisiert).
Der Käufer zahlt dann in der Regel eine Entschädigung an den Nießbraucher, die dem Wert seines Nutzungsrechts entspricht. Erst danach kann das Recht gelöscht und die Immobilie ohne Belastung verkauft werden.
Ein weiterer Punkt sind die Pflichten: Laufende Kosten wie Instandhaltung, Nebenkosten oder Versicherungen tragen in der Regel Sie. Auch steuerlich können Fallstricke lauern: etwa bei der Versteuerung von Mieteinnahmen.
Darum unser Tipp: Holen Sie sich rechtzeitig Unterstützung von einem Rechtsanwalt und/oder einer Steuerberaterin, die/der Ihre individuelle Situation durchrechnet. So vermeiden Sie unangenehme Überraschungen und können Ihre Entscheidung mit einem rundum sicheren Gefühl treffen. Eine fundierte Experteneinschätzung zahlt sich am Ende aus.
Sie sehen: Mit dem Nießbrauchrecht haben Sie eine wunderbare Möglichkeit, Ihre Immobilie frühzeitig an Ihre Kinder oder andere Angehörige zu übertragen und dabei trotzdem abgesichert zu bleiben. Ob als Altersvorsorge, zur steuerlichen Optimierung oder einfach aus familiärer Verbundenheit: Der Nießbrauch verbindet Emotion mit wirtschaftlichem Verstand.
Natürlich braucht es dafür eine gute Planung, einen klar formulierten Vertrag und manchmal auch professionelle Unterstützung durch Steuerberater oder Rechtsanwälte. Aber: Der Aufwand lohnt sich! Denn Sie schaffen Werte, geben Orientierung und sichern gleichzeitig Ihre eigene Lebensqualität.
Jetzt sind Sie dran: Überlegen Sie, welche Rolle Ihre Immobilie in Zukunft spielen soll und wie Sie Ihr Eigentum sinnvoll und fair weitergeben können. Nutzen Sie Ihren Handlungsspielraum und holen Sie sich bei Bedarf einen erfahrenen Ratgeber an Ihre Seite. Für Ihre Familie. Für Ihr Zuhause. Für ein gutes Gefühl.
Geheimtipp 🤫:
Die Kombination aus Nießbrauch und der Gründung einer Familiengesellschaft ist ein cleverer Weg, um Vermögen steueroptimiert zu übertragen. Wie das genau funktioniert, erfahren Sie hier: Nießbrauch Wertpapiere.
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Der Nießbrauch erlaubt Ihnen nicht nur das Wohnen, sondern auch die Vermietung und Verpachtung einer Immobilie. Beim Wohnrecht ist die Nutzung auf das eigene Wohnen beschränkt – Einnahmen dürfen nicht erzielt werden.
Der Wert des Nießbrauchs mindert – je nach Lebensalter des Schenkers – den steuerlich relevanten Wert der Immobilie. Dadurch fällt die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer und damit letztlich auch die Schenkungsteuer für den oder die Beschenkten oft deutlich geringer aus.
Als Nießbraucher können Sie das Haus nicht verkaufen, da Sie kein Eigentum mehr haben, sondern ein persönliches Nutzungsrecht.
In der Regel übernimmt der Nießbrauchberechtigte die laufenden Kosten wie Reparaturen oder Versicherungen. Größere Investitionen liegen meist beim Eigentümer der Immobilie.
Mit dem Tod des Nießbrauchers erlischt das Nießbrauchsrecht. Die Immobilie steht nach Löschung des Nießbrauchsrechts im Grundbuch dem neuen Eigentümer dann uneingeschränkt zur Verfügung.
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