Immobilienblase – platzt sie oder platzt sie nicht?

Ende 2022 sanken die Immobilienpreise erstmals nach langer Zeit. Platzt nun die Immobilienblase?

Immobilien gelten als Investition, die die Zeit überdauern. Inflationsgeschützt und wertbeständig haben sie anders als Geldwerte bisher jede Krise überstanden. Ältere Anleger berichten, dass sie mit Immobilien ihr Vermögen durch Kriegszeiten mit Hyperinflation und Währungsreformen gebracht haben. Doch die schillernde Welt der Immobilien scheint zumindest vorübergehend ihren Glanz zu verlieren. Es zeichnet sich eine Schwäche des Immobilienmarktes ab. Ende 2022 sind die Immobilienpreise erstmals seit langer Zeit gefallen. Ist das der Vorbote einer Immobilienblase, die uns im Jahr 2023 einholen könnte? In diesem Beitrag schaffen wir einen Überblick über die aktuelle Situation, erklären, wo aktuelle Probleme liegen und was sie für euch als Immobilienbesitzer und potenzielle Käufer bedeuten.

Überblick

Herausforderungen am Immobilienmarkt in Sicht

Die Niedrigzinsphase seit dem Jahr 2008 hat zu einem beispiellosen Immobilienboom geführt. Auch uns und unsere Kundinnen und Kunden bewegte das Thema Immobilienkauf wie selten zuvor in unserer 10-jährigen Firmengeschichte. Die hohe Nachfrage hat zu starken Preisanstiegen bei Immobilien geführt. Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland haben sich in den letzten 10 Jahren mehr als verdoppelt. In Metropolregionen wie Berlin oder München, aber auch Städten wie Frankfurt, Köln, Hannover, Heidelberg, Leipzig oder Stuttgart stiegen die Preise besonders stark.

Lange waren sich Finanzfachleute einig, dass die Zinsen dauerhaft niedrig bleiben müssten, da sich die Zentralbanken eine Abkehr von der Nullzinspolitik nicht leisten könnten. Doch das Zinsmärchen sollte nicht ewig weitergehen. Im Kampf gegen die Inflation hat die EZB innerhalb von zwei Jahren den vorher negativen europäischen Leitzins von -0,5% auf 3,75% angehoben. Mit entsprechenden Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Im vierten Quartal 2022 sind die Preise für bestehende Wohnimmobilien um 4,4 % gesunken. Das ist der erste Rückgang seit 2010.

Immobilienblase

Die Sache mit den Mietpreisen…

Die Mietpreise haben die Immobilienpreise abgehängt und steigen inflationsbedingt weiter an. Viele Vermietende legen die höheren Finanzierungs- und Materialkosten einfach auf die Mieter um. Das stützt aktuell die Immobilienbewertungen. Der deutsche Wohnungsmietindex ist auch im Januar 2023 positiv. Die Belastungsgrenze bei den Mietenden könnte jedoch bald erreicht sein. Steigende Inflation und Lebenshaltungskosten belasten zunehmend die Budgets der Privathaushalte.

Und dann ist das noch das Thema Energie…

Ein weiterer wichtiger Punkt, der sich künftig auf den Wert von Immobilien auswirken wird, ist die Energieeffizienz. Heizen, Warmwasser oder Strom: 35 % des deutschen Energieverbrauchs findet zu Hause statt. Folglich setzen viele Maßnahmen zur Erreichung der Klimaneutralität bei Immobilien an. Energieeffizienzklassen bei Neubauten und Austauschpflichten für alte Öl- und Gasheizungen sind nur der Anfang. Damit Deutschland bis zu Jahr 2045 klimaneutral ist, muss vor allem bei Bestandsimmobilien noch viel getan werden. Auf Immobilienbesitzer werden trotz, von der Bundesregierung angekündigter, Entlastungen, Übergangsfristen, Ausnahmen und Förderungen hohe Kosten für die Sanierung von Objekten zukommen. Was aber, wenn Eigenheimbesitzer das Kapital dafür nicht aufbringen können oder sich die entstehenden Kosten nicht mehr auf die Mietparteien abwälzen lassen? Dann sind Probleme vorprogrammiert.

Befinden wir uns also in einer Immobilienblase, die bald platzen wird? Um diese Frage zu beantworten, werfen wir am besten zuerst einmal einen Blick auf die Theorie.

Charakteristik von Immobilienblasen

Spekulationsblasen sind vor allem am Aktienmarkt bekannt. Sie können aber grundsätzlich bei allen handelbaren Gütern auftreten. Der Grat zwischen Investition und Spekulation ist schmal, auch bei Immobilien. Aber wie läuft so eine Spekulationsblase ab und wie erkennt man sie?

Das bekannteste Wirtschaftsmodell geht auf die Ökonomen Hyman Minsky und Charles Kindleberger zurück. Sie teilen Spekulationsblasen in fünf Phasen ein. Schauen wir uns diese einmal genauer an:

1) PHASE DER VERLAGERUNG
Die Phase der Verlagerung wird eingeleitet durch eine gravierende Veränderung, die die Weltwirtschaft beeinflusst und Grundlage für einen Aufschwung ist. Bei einer Immobilienblase können dies zum Beispiel historisch niedrige Bauzinsen sein. Statt ihr Geld in Aktien anzulegen, interessieren sich mehr Menschen für die Kapitalanlage Immobilien. Die Nachfrage nach Immobilien steigt langsam und damit auch deren Preise.
2) BOOMPHASE
In der Boomphase nehmen immer mehr Menschen die positive Preisentwicklung zur Kenntnis und investieren, um an den Chancen teilzuhaben. Es hat sich herumgesprochen, dass sich die Finanzierung einer Immobilie bei den enorm niedrigen Zinsen lohnt. Je mehr Menschen Immobilien nachfragen, desto stärker steigen die Preise. Anfangs noch langsam, dann immer schneller.
3) PHASE DER EUPHORIE
In der Phase der Euphorie steigen die Preise noch schneller an. Die Entwicklung wird damit gerechtfertigt, dass eine „neue Ära“ angebrochen ist und „alte Bewertungsmodelle“ nicht mehr anwendbar sind. Immobilienkäufer haben jetzt vor allem eines vor Augen: Ihr Objekt später gewinnbringend zu verkaufen. Sinkende Immobilienpreise halten sie für unrealistisch. Mit diesen Aussichten verschulden sich auch immer Investoren. Etwaige Risiken blenden sie aus.
4) PHASE DER FINANZIELLEN NOT
Die Phase der finanziellen Not beginnt, wenn die ersten Verkäufer auf den Plan treten und die Preise langsam fallen. Die ersten professionellen Immobilieninvestoren verkaufen jetzt ihre Objekte und nehmen Gewinne mit. Die Mehrheit glaubt jedoch an weiter steigende Preise. Verkaufswillige finden aber immer noch Abnehmer am Markt, die an eine vorübergehende Delle bei den Immobilienpreisen glauben.
5) PHASE DER PANIK
Plötzlich kippt die Stimmung und läutet die Phase der Panik ein. Kaufende halten sich zurück und die Preise fallen rasant. Das Interesse am Kauf einer Immobilie nimmt ab. Wegen der sinkenden Immobilienpreise kommen nun auch immer mehr verschuldete Immobilienbesitzer in Bedrängnis. Auf einmal reicht der Wert ihrer Immobilie nicht mehr aus, um die Restschuld zu decken und die Banken verlangt Nachschüsse. Panikverkäufe und Zwangsversteigerungen beschleunigen den Preisverfall noch weiter.
Previous slide
Next slide

Was für und was gegen eine Immobilienblase spricht

Eine Spekulationsblase eindeutig identifizieren, bevor sie platzt, gehört zu den schwierigsten Aufgaben für Anleger. Es spricht viel dafür, dass wir uns nach dem ökonomischen Modell aktuell bereits in Phase 4 und damit kurz vor dem Platzen einer Spekulationsblase am Immobilien befinden. Jetzt ist die alles entscheidende Frage, ob es gelingt, den Übergang zu Phase 5 zu verhindern.

Es gibt einige fundamentale Argumente, die für eine Spekulationsblase sprechen. Auf der anderen Seite gibt es aber auch Faktoren, die die Immobilienpreise stützen und einem rasanten Preisverfall entgegenwirken.

PRO 👍
CONTRA 👎
Das historisch niedrige Zinsniveau hat über Jahrzehnte eine künstliche Nachfrage nach Immobilien geschaffen und zu extremen Preisanstiegen geführt.
In Deutschland herrscht eine fundamentale Angebotsknappheit bei Wohnimmobilien. Diese dürfte wegen Migration, steigenden Baukosten und Kapazitätsengpässen in der Baubranche weiter anhalten.
Schnelle Gewinnmöglichkeiten haben auch viele renditeorientierte Investoren und Spekulanten auf den Plan gerufen.
Immobilienpreise sind nur in den Ballungsräumen überdurchschnittlich gestiegen. In ländlichen Gegenden ist das Preisniveau immer noch moderat.
Wegen der niedrigen Wohneigentumsquote (42 %) ist der deutsche Immobilienmarkt anfällig für Schwankungen. Besitzer von vermieteten Renditeobjekten und Spekulanten sind bei schlechten Aussichten eher zum Verkauf bereit als Privatpersonen beim Eigenheim. Für sie spielt der zukünftige Verkaufswert der eigenen Immobilie eine untergeordnete Rolle.
Deutsche Kreditinstitute handeln verantwortungsvoller bei der Kreditvergabe und haben die Beleihungsgrenzen oft nicht voll ausgeschöpft.
Kosten für die energetische Sanierung belasten die Rendite und den Wert von Bestandsimmobilien.
Die Verschuldungsquote der deutschen Haushalte ist moderat und in den letzten Jahren sogar gesunken. Zinserhöhungen dürften sich daher nicht in direktem Verkaufsdruck niederschlagen.
Sanierungszwänge können zu Verkaufsdruck am Markt führen, wenn Immobilienbesitzer das nötige Kapital nicht aufbringen können und zum Verkauf gezwungen sind.

Das sollten Immobilienbesitzer und –investoren jetzt beachten

Auch wenn wir nicht in einen Immobiliencrash rutschen, dürfte die aktuelle Preisdelle bei den Immobilienpreisen kein vorübergehendes Phänomen sein. Das heißt im Klartext: Die Preissteigerungen der vergangenen Jahre werden sich nicht so bald wiederholen und auf Immobilienbesitzer werden in den nächsten Jahren einige Herausforderungen zukommen.

1️⃣ Immobilieninvestoren benötigen wieder einen längeren Atem. Vor allem in Sachen Wertentwicklung wird künftig weniger zu holen sein.

2️⃣ Künftig wird die Energieeffizienz bei der Bewertung von Immobilien eine größere Rolle spielen.

3️⃣ Immobilienbesitzer müssen sich auf Investitionen in die energetische Verbesserung ihrer Objekte vorbereiten.

4️⃣ Für Eigenheimbesitzer könnte die laufende Modernisierung und Anpassung an aktuelle Standards zum wesentlichen Faktor für die Sicherung des Objektwertes werden.

5️⃣ Potenzielle Käufer haben in Hinblick auf die Preisentwicklung von Immobilien derzeit keinen Handlungsdruck.

Fazit

Jeder Run hat irgendwann ein Ende

Immobilien glänzten in den letzten Jahren teilweise noch stärker als Gold. Es wäre aber zu optimistisch anzunehmen, dass die Preissteigerungen mit dem gleichen Tempo weitergehen wie in den vergangenen Jahren. Die Preise haben die Inflation bereits vorweggenommen und die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass die aktuelle Delle bei den Immobilienpreisen eine anhaltende Schwäche signalisiert. Immobilien sind kein Selbstläufer und in den kommenden Jahren werden Investitionsrisiken wieder verstärkt zum Tragen kommen.

FAQ’s

Welche Arten von Immobilien(-investments) gibt es?

Wenn du eine Immobilie als Renditeobjekt erwerben möchtest, kannst du entweder in Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien investieren. Gewerbeimmobilien werden gewerblich (also an Unternehmen, Selbstständige oder Freiberufler) vermietet, Wohnimmobilien an Privatleute. Es gibt auch gemischt genutzte Immobilien, die beispielsweise über Ladenflächen im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen verfügen.

Kann man mit Immobilien Geld verdienen?

Über Mieteinnahmen kannst du als Besitzer von vermieteten Objekten regelmäßige Einkünfte erzielen. Ob diese ausreichen, um langfristig Erwerbskosten und Instandhaltung zu decken oder sogar Überschüsse zu erzielen, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab und sollte vor einem Kauf genau kalkuliert werden. Daneben kannst du über die Wertentwicklung von Grundstück und Objekt zusätzliche Gewinne erzielen, sofern du deine Immobilie für einen guten Preis mit Gewinn veräußerst. Bedenke jedoch: Auch Immobilienpreise können Schwankungen unterliegen.

Was passiert bei einer Inflation mit Immobilien?

Während einer Inflation steigen die Preise für Waren und Dienstleistungen stark an. Geldwerte wie Bargeld und Bankguthaben verlieren an Kaufkraft. Mit Sachwerten wie Immobilien kannst du die Geldentwertung ausgleichen. Eine Immobilie kann diese beispielsweise mit inflationsbedingt steigenden Mieteinnahmen ausgleichen. Dadurch steigt auch deren Wert. Allerdings eignen sich nicht alle Immobilien gleichermaßen als Inflationsschutz. Dieser besteht zudem nur auf lange Sicht.

➡️ Noch Fragen?

Sind noch Dinge unklar oder wünscht du dir einen vertiefenden Artikel zu einem bestimmten Thema? Dann freuen wir uns jederzeit über eine Nachricht per Mail sowie bei LinkedIn, Instagram oder Facebook.


Tipp: Hier findest du unsere Infografik zum Thema Erben & Vererben ➡️ Zur Infografik

Lust weiterzulesen?

Hier geht es direkt zum nächsten Blogartikel:

Anika Albrecht
anika.albrecht@ak-co.de